Cet article aborde la question des revenus fonciers étrangers et donc des investissements immobiliers à l’étranger. L’ouverture des frontières en Europe, l’émergence des SCPI internationales ou encore la mobilité internationale croissante, qu’elle soit professionnelle ou de loisir, a tout naturellement encouragé la multiplication des investissements immobiliers à l’étranger. Que ce soit un appartement en Espagne, une villa à Bali, un studio à New York ou l’investissement dans des SCPI Corum, tous ces actifs immobiliers localisés à l’étranger sont susceptibles de générer des revenus fonciers. Ces revenus fonciers sont qualifiés de revenus fonciers étrangers et relèvent d’une fiscalité spécifique. Cette fiscalité particulière est dans la majorité des cas, encadrée par les conventions fiscales de non-double imposition entre les différents pays et votre pays de résidence fiscale.

Dans cet article, nous ferons l’analyse dans le cas d’un résident fiscal français. Le champs d’application concerne donc les résidents fiscaux français (selon l’article 4b de CGI), et les ayants droits susceptibles d’être imposés en France. Nous verrons pourquoi cette catégorie de revenus peut être considérée comme une “niche fiscale” car la fiscalité peut être relativement “douce” selon les cas.

Les calculs de fiscalité ne sont pas simples et souvent incompris car les textes peuvent prêter à confusion. Nous allons modéliser l’ensemble des cas pour répondre de façon mathématique aux différents scénarios possibles. Ainsi, nous aurons les éléments nécessaires pour mettre en place des stratégies d’investissement pertinentes.

Revenus fonciers étrangers, différents scénarios possibles selon les pays

Conventions fiscales et formulation

Selon le pays dans lequel vous réalisez un investissement immobilier locatif, la déclaration des revenus fonciers étrangers pourra être différente. Il faut savoir que dans la majorité des cas, les revenus de source étrangère sont encadrés par les conventions fiscales entre les pays afin d’éviter les doubles impositions. Pour les pays ne disposant pas de convention existante avec la France, c’est une autre méthodologie qui s’applique.

De façon générale, nous pouvons énoncer les méthodologies suivantes. En présence d’une convention fiscale, les revenus fonciers sont imposés dans les pays où se situent les immeubles ou biens immobiliers. Cela vaut spécifiquement pour les revenus immobiliers et non pour les revenus mobiliers.

L’intégralité de ces revenus doivent être déclarés en France. Les textes des conventions fiscales prévoient ainsi une procédure d’élimination des doubles impositions. Ceci, pour éviter en théorie que les revenus fonciers soient ainsi taxés dans le pays d’origine et en France. Et c’est donc là que les choses intéressantes commencent.

La méthode de déclaration de vos revenus fonciers étrangers dépend du pays d’origine

Avant d’analyser plus précisément les scénarios possibles, voici les différentes possibilités de fiscalité lorsque vous avez des revenus fonciers étrangers :

  • Il existe une convention fiscale entre la France et le pays d’origine des revenus immobiliers
    • Elimination de la double imposition par la méthode du crédit d’impôt
    • Elimination de la double imposition par la méthode du taux effectif
  • Convention fiscale avec les DOM-TOM (cas particuliers)
  • Il n’existe pas de convention fiscale

Pour la rédaction de cet article, nous avons analysé l’ensemble des 245 pays du monde. Voilà ci-dessous la répartition.

Revenus fonciers étrangers - conventions fiscales pays

Si vous souhaitez recevoir la liste complète des pays avec lesquels la France a conclu une convention fiscale de non double imposition, renseignez votre email dans le formulaire ci-dessous. La méthode de neutralisation de l’impôt est indiquée pour chaque pays. Les liens avec les textes officiels sont renseignés également pour tous les pays correspondants.

    Absence de convention fiscale

    En l’absence de convention avec le pays concerné, les revenus fonciers étrangers sont imposables en France. Vous subissez ainsi une double imposition sur ces revenus : imposition dans le pays d’origine des loyers et en France.

    Il vous faut donc indiquer ces revenus dans la déclaration n°2044 (sauf en cas de déclaration des revenus selon le régime micro-foncier). Vous devez également remplir un formulaire n°2047 pour les revenus perçus à l’étranger et remplir le cadre 4. 

    Il sera donc préférable d’éviter les investissements dans ces pays pour ne pas subir une imposition finale qui serait confiscatoire.

    Elimination de la double imposition par la méthode du crédit d’impôt

    Dans le cas des conventions signées utilisant la méthode du crédit d’impôt, la formulation est presque systématiquement identique au texte ci-dessous :

    “Nonobstant toute autre disposition de la présente Convention. Les revenus qui sont imposables ou ne sont imposables que dans le pays X conformément aux dispositions de la présente Convention sont pris en compte pour le calcul de l’impôt français. Cela s’applique lorsque le bénéficiaire de ces revenus est un résident de France et lorsqu’ils ne sont pas exemptés de l’impôt sur les sociétés en application de la législation interne française. Dans ce cas, l’impôt du pays X n’est pas déductible de ces revenus. Mais le résident de France a droit, sous réserve de certaines conditions et limites, à un crédit d’impôt. Ce crédit d’impôt est imputable sur l’impôt français. Ce crédit d’impôt est égal, au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus. La condition est que le bénéficiaire résident de France soit soumis à l’impôt du pays X à raison de ces revenus”

    Elimination de la double imposition par la méthode du taux effectif

    Pour les pays avec la convention fiscale qui utilisent la méthode du taux effectif, la formulation est la suivante :

    “Les revenus de source immobilière sont exonérés des impôts français, lorsque ces revenus sont imposables dans le pays X en vertu de la présente Convention. Nonobstant les différentes dispositions, l’impôt français est calculé, sur les revenus imposables dans la République française en vertu de la présente Convention, au taux correspondant au total des revenus imposables selon la législation française.”

    Revenus fonciers étrangers et frottement fiscal

    En première lecture, la formulation des dispositifs mis en place pour éviter les doubles impositions sur les revenus fonciers peut s’avérer trompeuse pour les non-initiés. En effet, les termes utilisés tels que “exonérés des impôts français” ou encore  “crédit d’impôt est égal, au montant de l’impôt français” sont trompeurs. Ils pourraient nous faire croire que l’imposition française sur ces revenus fonciers étrangers est entièrement neutralisée par les dispositifs décrits dans ces conventions. Or, il n’en est rien ! 

    Il existe effectivement une imposition française assez subtile que l’on qualifie parfois de frottement fiscal.

    Plusieurs questions se posent alors :

    • Quelle est la méthode la plus avantageuse fiscalement entre le crédit d’impôt ou le taux effectif global?
    • Comment calculer le frottement fiscal? De quel ordre de grandeur parle-t-on? Quel est le frottement fiscal maximum?
    • Quels sont les paramètres qui influent sur le frottement fiscal? Comment optimiser et minimiser ce frottement fiscal?

    Calcul du frottement fiscal

    Nous avons donc modélisé les deux méthodes d’élimination de la double imposition prévues par les conventions fiscales. A savoir la méthode du crédit d’impôt et celle du taux effectif global. Les résultats sont présentés sur le graphique ci-dessous. La première conclusion est que pour un même revenu foncier étranger déclaré, le frottement fiscal est strictement le même quelle que soit la méthode utilisée. Ce frottement fiscal varie selon le niveau de revenu global. Dit autrement le frottement fiscal dépend du taux marginal d’imposition et de votre taux d’imposition moyen. Un autre facteur qui influence le frottement fiscal est le pourcentage des revenus fonciers étrangers dans vos revenus globaux. Nous analyserons cet impact un peu plus loin.

    Frottement fiscal et imposition des revenus fonciers étrangers étrangers

    Nous voyons donc que quel que soit votre taux d’imposition et vos revenus, vous aurez un frottement fiscal (courbe jaune) sur vos revenus fonciers étrangers. Ce frottement fiscal n’est pas une fonction linéaire des revenus, mais évolue en dents de scie. Notamment, lorsqu’il y a changement de TMI (taux marginal d’imposition). Cela est tout à fait logique car le frottement fiscal s’établit comme étant la différence entre votre TMI et votre taux moyen d’imposition.

    Formule frottement fiscal - Fiscalité revenus fonciers étrangers

    Frottement fiscal maximum sur les revenus fonciers étrangers

    La formule précédemment établie nous permet de calculer numériquement les valeurs maximales de ce frottement fiscal. Les taux maximums sont obtenus lors du passage d’une tranche d’imposition à une autre sous l’effet de ces revenus fonciers étrangers. Les premiers euros qui vous font changer de tranche d’imposition seront les plus taxés. 

    Le frottement fiscal maximum est observé lors du passage à la tranche d’imposition à 30% pour lequel il sera de 23,31%. Pour le passage à la tranche d’imposition à 41% ce maximum s’établit à 19,15%.

    Nous pouvons donc ici conclure que quel que soit le pays dans lequel vous percevez des revenus fonciers, s’il existe une convention fiscale de non-double imposition entre la France et ce pays, alors le frottement fiscal sur ces revenus au titre de la fiscalité française sera au maximum de 23% environ. De plus, il n’y a pas de prélèvements sociaux au titre de ces revenus.

    Pondération des revenus fonciers étrangers dans les revenus globaux et impact sur le frottement fiscal

    Le frottement fiscal de vos revenus fonciers étrangers ne sera pas le même selon les cas. Le fiscalité sera différente si vous percevez des revenus fonciers de quelques parts de SCPI Corum (investies à l’étranger) ou bien si vous êtes propriétaire d’un parc immobilier locatif conséquent à l’étranger tout en résident en France. Nous avons réalisé une simulation permettant de voir la variation du frottement fiscal en fonction du pourcentage des revenus fonciers étrangers par rapport aux revenus globaux. Nous obtenons ainsi le graphique suivant.

    Frottement fiscal des revenus fonciers étrangers selon leur part dans les revenus globaux

    Pour réaliser cette simulation, nous avons choisi un niveau de revenu global correspondant à chaque tranche d’imposition (TMI de 11%, 30%, 41% et 45%). Nous avons ensuite fait varier la pondération des revenus fonciers étrangers de 5% à 100% pour chaque TMI.

    De façon générale, nous pouvons conclure que quelle que soit votre TMI, plus vous percevez de revenus fonciers étrangers en proportion de vos autres revenus et plus cela diminue le frottement fiscal induit.

    Principes généraux à retenir sur la fiscalité des revenus immobiliers étrangers

    Les modélisations et simulations réalisées ici, nous permettent de mieux comprendre la fiscalité des loyer perçus à l’étranger. En conclusion, le frottement fiscal induit par les revenus fonciers étrangers résulte en une imposition française dans la plupart des cas entre 10% et 15%

    Il y a donc bien un abus de langage car la neutralisation de la non double imposition n’est que partielle. Elle reste néanmoins relativement faible en comparaison des niveaux de taxation des autres sources de revenus de source française. De plus, il n’y a pas de prélèvements sociaux sur ces revenus.

    Avantage pour les pays avec une convention relevant du taux effectif global

    Le frottement fiscal est le même, que la méthode appliquée soit celle du crédit d’impôt ou du taux effectif global pour des revenus fonciers étrangers identiques. Cependant, une petite subtilité rend la méthode du taux effectif global légèrement plus avantageuse. Les revenus déclarés pour la méthode du taux effectif correspondent aux revenus net perçus après déduction des impôts étrangers. Pour ce qui est de la méthode du crédit d’impôt, il convient de déclarer les revenus fonciers bruts avant déduction des impôts étrangers. Vous pourrez déduire toutes les charges d’entretien de gestion et d’amélioration. De même que les intérêts d’emprunt éventuels sauf les impôts acquittés à l’étranger sur ces revenus.

    Vous comprendrez ainsi que toutes choses égales par ailleurs, l’assiette sur laquelle sera calculé le frottement fiscal sera plus faible pour des revenus fonciers étrangers relevant du taux effectif global.

    Proposition de stratégies d’investissements

    Dans la première partie de cet article, nous avons quantifié la fiscalité des revenus fonciers étrangers. La pression fiscale française est, selon nous, acceptable pour justifier de considérer ces investissements dans une stratégie patrimoniale. De plus, le frottement fiscal dû aux impôts français sera parfois, le seul impôt que vous payerez sur ces revenus. Donc oui, l’investissement immobilier à l’étranger constitue une niche fiscale particulièrement intéressante.

    Stabilité des conventions fiscales entre les pays

    S’il y a bien une chose qui fait peur aux investisseurs (en France notamment), c’est l’incertitude fiscale. C’est-à-dire de voir les règles fiscales relatives à certains investissements changer fréquemment. Cela pose un réel problème lorsque l’on souhaite se projeter et investir sur du long terme.

    Un des grands avantages de l’investissement immobilier à l’étranger (dans un pays avec lequel une convention a été signée) est que la fiscalité de ces revenus en France est encadrée par une convention fiscale signée par les deux pays. Il serait très compliqué de renégocier l’ensemble de ces conventions fiscales pour faire évoluer la fiscalité. Certaines conventions n’ont pas changé depuis des décennies. 

    Ces conventions fiscales donnent ainsi un cadre temporel stable à la fiscalité des revenus fonciers étrangers.

    Attention cependant il faudra que l’investisseur prenne en compte les risques fiscaux du pays dans lequel il investit.

    Investir dans des SCPI internationales

    Nous avons publié récemment une analyse complète sur les SCPI. Nous ne sommes pas favorable à ce support d’investissement pour toutes les raisons développées dans cet article. La seule exception à cet avis concerne les SCPI internationales notamment les SCPI Corum Origin et Corum XL.

    Si vous avez déjà investi dans ces SCPI, avec les analyses décrites dans cet article, vous pouvez dorénavant calculer le frottement fiscal correspondant à vos revenus fonciers provenant de vos SCPI internationales.

    Les avantages sont la simplicité de souscrire à ces placements directement sur le site de la société Corum. Et pour ceux qui le souhaitent, vous pouvez souscrire un prêt pour financer cet investissement (achat de SCPI à crédit). Les inconvénients comme nous l’avions abordé dans notre article sur les SCPI, est que cet investissement n’est pas forcément optimal. Vous subissez de facto la fiscalité du pays d’origine au travers de la SCPI sans possibilité d’optimisation. Il en résulte ainsi une fiscalité dans le pays d’origine plus le frottement fiscal en France. Les deux combinées peuvent atteindre des niveaux importants in fine.

    D’expérience il est difficile de battre le rendement d’un investissement en direct à l’étranger. C’est la configuration optimale à condition de connaître parfaitement son sujet.

    Investissement en direct, Ingénierie patrimoniale et optimisation

    Une opportunité pour les expatriés

    Acheter un bien immobilier à l’étranger n’est jamais une opération simple. La problématique en plus de l’éloignement réside essentiellement dans le financement du projet. Pour cette raison, il y a une véritable opportunité à saisir pour toutes les personnes expatriées. Lorsque vous vivez et travaillez dans un autre pays pour un certain nombre d’années, c’est une opportunité incroyable pour développer stratégiquement votre patrimoine. Mettez à contribution cette expérience pour regarder et apprendre sur le marché immobilier local. S’il s’agit d’une grande ville ou d’une capitale attractive, il y a peu de chance que vous fassiez un mauvais choix en y investissant. Vous diversifiez ainsi géographiquement votre patrimoine. De plus, vous initiez une stratégie optimale fiscalement pour le jour où vous reviendrez en France.

    Ingénierie financière et nantissement

    Lorsque vous êtes résident français et que vous n’êtes pas expatrié, d’autres solutions existent pour vous permettre de mettre en place un investissement immobilier à l’étranger. Ce sont des solutions que nous avons déjà évoquées dans d’autres articles notamment pour ce qui est des opérations de nantissement. Ce niveau d’ingénierie financière sera intégré à notre robot advisor. Il s’inspirera de nos modèles mathématiques, de notre expérience d’investisseur et des conseils personnalisés que nous réalisons.

    Au travers de nos expériences personnelles d’investisseurs, nous avons réalisé différents investissements immobiliers en direct à l’étranger. Ces investissements présentent des opportunités très intéressantes pour les investisseurs souhaitant sortir des sentiers battus. Qu’il s’agisse de grandes villes internationales (New-York, Londres…) ou encore des pays plus “exotiques” (Ukraine par exemple) au profil de risque / rendement attractif. Pour les lecteurs intéressés par les investissements dans des pays plus “exotiques” mais cependant très intéressants, je vous recommande de parcourir le site de the wandering investor (en anglais).

    Conclusion

    Les investissements immobiliers locatifs à l’étranger sont une alternative intéressante pour générer des revenus passifs avec une imposition relativement faible. Nous avons quantifié dans cet article l’imposition française résultant de ces revenus locatifs étrangers. La conclusion est que la fiscalité française des revenus fonciers étrangers s’établit dans la grande majorité des cas entre 10% et 15% environ. 

    A cela s’ajoute l’imposition de ces revenus fonciers dans le pays d’origine. Vous bénéficiez généralement de la progressivité de l’impôt. Il est également possible d’appliquer des déductions (frais, amortissements…) diverses à ces revenus. Il en résulte souvent une imposition nulle ou très faible dans le pays d’origine. Une analyse de la fiscalité locale doit toujours être réalisée quel que soit le pays dans lequel vous souhaitez investir.

    Il est ainsi possible de réaliser un investissement plaisir qui fait du sens financièrement parlant en investissant à l’étranger. Peut-être en prévision de votre retraite dans un autre pays. Le choix du pays est important. Privilégiez toujours un pays avec lequel une convention fiscale de non double imposition existe.

    A noter que cet article ne porte que sur les revenus (loyer) fonciers de source étrangère. Nous n’avons pas abordé la question de plus values immobilières sur les biens détenus à l’étranger. Cette question fera l’objet d’un autre article car d’autres subtilités existent.

    Le point important de cet article était de bien comprendre que malgré une formulation trompeuse de “non double imposition”, il existe bien un frottement fiscal induit par la fiscalité française.

    Franck Béon

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